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全國不動產董事長葉春智表示，政府開放陸客來台自由行後，各地商圈快速變化，有些一飛沖天，如士林夜市、西門町、台中逢甲、高雄六合、巨蛋商圈，但也有一些因為交通動線變化、人潮轉移，反而不若以往熱鬧，許多店面長期空置。

葉春智分析，一間店面會長期空置，有些是區域問題，但不少是店面本身的問題，如格局、動線、位置不佳等，如果投資這些店面，價格未必會便宜多少，卻有租不出去的風險。

因此現階段如果要投資店面，最好就從現已有業者承租，也就是帶租約的店面下手。這類產品要價一般會高一些，在大台北一線地段，目前年化投資投資報酬率 (年租金/總價)大多只2~3%，不過仍比銀行定存高一些。由於店面另有增值獲利空間，因此投報率2%以上、地段不錯的店面，就可考慮投資。

除了優先考慮帶租約物件外，葉春智提醒，要特別注意租約真實性。有些屋主為了順利出售店面或拉高店面身價，會找來假房客簽假合約或不實合約。

常見的有，只簽一年半載，甚至3個月的短期約，租金拉高得很高，一坪一月數千元甚至上萬元，但等買方買下，租方就退租。事實上，有些根本是屋主自己出的，當成出售成本的一部份。

另一種是合約簽了2、3年，也有押金，看起來租金很不錯，一個月可收租1、20萬元，但實際上房東和房客說好，一年只收9個月租金，甚至只收7、8個月。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，現階段投資店面另一應注意的地方，是要有較高的自備款打算。由於比起住宅，店面更易受到景氣影響，目前銀行對店面貸款都相當保守，同一地區如果住宅可貸到7成，店面大多只有5成左右，一間總價5000萬元的店面，就得準備2500萬元左右的現金。

二代健保補充保費即將上路，錢放在銀行定存生利息，還得盡社會義務繳納健保費，投資房地產當包租婆有比較划算嗎? 房地產業者表示，房地產投資報酬率目前仍高於定存，但不是人人都有條件當包租婆，必須口袋夠深，自備款超過5成，才適合加入包租婆行列。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，低利時代各項投資管道利潤都不高，以在台北投資房地產來說，投資報酬率大概1%-2%，現金放如果在銀行定存生利息，年息也是只有1%多一點，但房地產相對有長線增值空間，除非是懂得股票等其他投資管道，否則有多餘閒錢投資房地產，還是相對比放定存有利。

好房網協理鄭惠文表示，台北市中心投報率約2%，市郊介於2.5%-3%，新北市的新莊、新店、永和、中和、土城和板橋等租屋熱區投報率可有3%，中南部有些地方投資報酬率更高，例如嘉義中正大學附近投報率約8%，當包租婆還是比當定存族好賺。

但是在計算投報率時候，還要考慮到空租期，鄭惠文提醒，有些中南部偏選地區租屋需求低，空租期較高，可能吃掉投報率，且未來轉手性不高，就不見得適合投資。

但不是人人都有條件當包租婆，徐佳馨表示，要當包租婆至少要有兩個條件，一是自有資金足夠，二是選擇未來房價有增值潛力區段。目前的政策下，要買第二套房必須具高自備款，包租婆自己也應該避免貸款成數到達5成，以減少壓力。至於有增值潛力地段，目前仍看好北部。

徐佳馨說，目前台北市30坪的房子要租到2萬5000萬元不容易，除非是精華區 (松山、信義、大安等區)有裝潢才可能收租到2萬5000元，如果買1間1000萬元房子，貸款500萬元，以年息2.2%計算，每個月本利攤還要花2萬5770元，忙了半天，左手收錢右手進了銀行，如果想要靠租金當定期收入可能會有點失望，這也是為什麼包租婆需要口袋比較深的原因。

當住家包租婆的門檻低，且有些房東會和房客協商不要報稅，因此許多人從出租住家開始當包租婆；但是店面不需要裝潢，不怕變凶宅，除非漏水、海砂屋、輻射屋，否則比較沒有屋況問題，相對租金收入也比較高，當然是包租婆的首選。

徐佳馨建議，如果要在台北市當住宅包租婆，可從20坪以內1-2房，捷運周邊住宅切入，畢竟買不起房子要租人的，仍以小家庭居多，坪數不要太大的房子租金低，比較容易租出去。

鄭惠文表示，甚至有不少投資客選擇購買農地自建學生大樓套房，以壓低成本，拉抬長線出租報酬率。徐佳馨表示，也有不少投資客在中南部買地蓋學生套房，3、5年後房子折舊了，就脫手賣掉，一方面省了設備更新支出，另一方面因為學生還住在裡面，「滿租」的狀況下，賣相較佳。

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

資金泛濫，台北市房價持續看漲，但想在市中心「以租養房」，也就是用租金收入來養房，最好多評估。根據最新統計，包括大安區、松山區、信義區，今年第三季平均住宅投報率均已跌破2%，來到近年新低，也正式邁入「負投報」。

圖／聯合晚報提供

「負投報」是指租金報酬率減去房貸利率為負數，簡單說，就是租金不足以支付房貸利息。目前大型銀行房貸放款利率前半年大都已至少2%起跳，第二年起更達2.5%以上。

好房網統計台北市今年第三季一般住宅平均租金報酬率，和去年比較，由於過去三季來，房價持續上揚，但租金波動不大，住宅投報率從去年平均的2.48%，再下探到2.42%。

去年北市各行政區住宅投報率都還在2%以上，當時房貸只有利率1.6~1.8%左右，但是第三季調查數據顯示，市中心的大安、松山、信義區，投報率均已跌破2%，其中大安區僅1.86%，是全市租金報酬最差的行政區。

和去年比較，北市12行政區中，有8個行政區住宅投報率下滑，滑幅最大的是松山區，在房價快速拉高下，住宅投報率從去年2.31%，今年快速下滑到1.96%。

士林、內湖、北投、萬華的住宅投報率則出現回升，其中又以萬華和北投最為明顯。好房網協理鄭惠文表示，關鍵仍在房價，萬華、北投今年以來漲幅較不明顯，另一方面，這兩個地區原本較低的租金，今年提升不少，讓目前投報率都有3%以上水準。

【聯合報／記者蔡永彬／台北報導】

行政院消保處最近通過成屋買賣定型化契約修正案，未來建設公司要以書面說明房屋重要資訊，如漏水、輻射屋、海砂屋檢測數據、是否為凶宅等，也不可以亂用「僅供參考」等字眼，否則業者最高可能被罰一百五十萬元。

修正案還增列，如果業者遲未交屋，消費者可以要求業者每天支付房價萬分之二的賠償金。

消保處副處長吳政學說，內政部下月將公告此規範，預計明年四月起施行。新制規範對象是建商，但民眾若透過房仲業者向一般屋主買房子，一樣可請房仲業者提供相關資訊。

內政部早在二○○一年就公告「成屋買賣契約書範本」，但沒有強制力；內政部提送的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本」修正案，則明訂業者若違反規定，造成民眾損失，地方政府可開罰六萬至一百五十萬元罰鍰，並連續處罰、要求限期改善。

消保處簡任秘書陳星宏表示，未來業者應該要以書面說明房屋現況重要資訊，包括房屋未登記部分、漏水情形、輻射屋檢測、混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測、是否曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒致死案、是否為政府列管的山坡地住宅社區等。

陳星宏說，許多業者銷售房屋時常以「廣告僅供參考」以及「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞迷惑消費者，未來一概不准，要清楚說明使用與所有權面積。

【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

拚業績要小心！即日起，房仲人員晚上九點後禁止陌生拜訪，民眾若遇騷擾可向房仲公會申訴，違反者將挨罰六萬到卅萬元。圖／聯合報提供

不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長李同榮說，新增「九點條款」將呈報內政部備查，預定宣導三個月後，明年元月開始施行。

他強調，房仲人員不當的騷擾，「不管幾點都不行」，陌生拜訪更要謹慎為之。

房仲積極開發客戶，常透過網路取得謄本資料，並在夜間按電鈴擾民。台師大教授夏學理曾經向民代陳情，指某天晚上十點多，突然有人按門鈴直呼他妻子的名字，結果是房仲業務員「拜訪」，詢問要不要賣房子；他妻子婉拒後，隔幾天晚上又有另一名房仲業務員來「拜訪」。

夏學理追問後發現，任何人向地政機關申請或上中華電信網站，花廿元就能申請第二類戶籍謄本，再據此找到潛在賣房者的聯絡資訊。

李同榮說，目前房仲業自律規範中，並未限制陌生拜訪時段，公會昨天決議將「九點條款」納入倫理規範，若有房仲違反，經查證屬實，地政機關即可依「不動產經紀業管理條例」開罰。

李姓民眾表示，他曾在假日早上八點多被房仲吵醒，建議也要限定上午九點前勿擾民。但房仲業務員黃先生說：「管太多了吧？」他認為不應訂出時間限制，只能怪部分業務員太「白目」，要加強訓練。

民眾如果遇到房仲人員不當擾民，房屋仲介公會全聯會已建立申訴制度，即日起運作。

房仲公會表示，民眾可以撥打0800-525-008免付費申訴專線反映意見。

全聯會表示，接獲民眾投訴後，會在七天內移請所在地的公會人員處理，所在地公會並應在十五天內審議完畢。

如果查證屬實，將依照情節輕重，開罰六萬到卅萬元。

房仲公會全國聯合會理事長李同榮昨天說，房仲業目前面臨經營困境，只有提升服務品質、產業自律才有競爭力。

他表示，房仲人員為了開發案源，透過網路去取得謄本資料，在深夜按電鈴、打電話「拜訪」住戶，不但會造成民眾反感，更傷害房仲業的產業形象。

李同榮指出，其實「不動產仲介經紀業倫理規範」早有規定，「經紀人員不得不當利用土地登記及地價電子資料謄本之住址資料，侵擾所有權人」；昨天全聯會再度明文規定，不能利用地籍謄本資料做陌生開發，並提供民眾申訴管道。

全聯會只要接獲民眾投訴，會在七天內移請所在地的公會人員處理，所在地公會並應在十五天內審議完畢，如經查證屬實，即可依照情節輕重，開罰六到卅萬元。

內政部指出，「不動產交易實價查詢服務網」預計十月中旬上線，民眾可免費查詢，也可透過智慧型手機下載ＡＰＰ，「走到哪、查到哪」。

根據地政司資料，「不動產交易實價查詢服務網」查詢項目將分為不動產買賣、租賃、預售屋買賣三大類；民眾可輸入縣市、路名、建物型態、交易總價、面積、交易期間等條件進行查詢。

內政部統計數據顯示，實價登錄制度上路八月至十月四日止，全台買賣登記案件共六萬六千餘件，買賣、預售屋和租賃申報案件合計五萬六千餘件，縣市平均申報完成率約七成九。台北市申報完成率僅五成七，落後其他縣市。

房市掀起「勝女宅」熱，「靜巷電梯華廈」是熟女們的最愛，其次為「坪數實在的公寓」，第三是公共設施齊全的集合式社區。 圖／本報資料照片

好房網近日針對全台單身女性進行購屋傾向調查，基於「退休後有間房子養老」、「強迫自己儲蓄」以及「心理踏實有安全感」等理由，高達9成女性希望擁有自己的房子。

在坪數方面，25坪以下小宅產品，獲得絕大多數「勝女」的青睞，今年購屋的女性，購買25坪以下產品，占比高達55%，較去年大增16個百分點，等於每2位女性購屋就有一位選擇中小坪數住宅。

從總價來看，過去2年，女性購屋以總價600萬元以下產品占最大宗，高達4成；其次是601至800萬元，約占2至3成。

資料也顯示，女性購屋預算多抓在800萬元以內；不過若是在大台北地區，購屋預算提高到1000萬。

好房網也統計今年1到8月大台北女性購屋區域排名，北市內湖區與新北市板橋區，分別拿下雙北冠軍；北市的中山、文山區及新北市的中和、新店區，分居雙北的二、三名。

好房網分析，獨立購屋的女性以未婚、不婚居多，她們多從「實用」原則出發：坪數夠用就好、以及不要負擔過重，小宅產品因此獲得青睞。

至於女性在購屋類型上，首選「靜巷的電梯華廈」，其次為「坪數實在的公寓」，第三是則是具備公共設施的集合式社區。

房仲業表示，這顯示女性相當注重環境品質，但也提醒，靜巷不宜太過偏僻，以免有安全之虞，未來轉手也不易。

圖／聯合報提供

房地產業者表示，房價維持高檔，民眾所得卻沒有增加，大都只能負擔總價較低的套房、二房等小宅，加上近年台灣人口結構轉變，每戶平均人口數逐年下降，家戶規模與空間減少，也促使中小坪數的小宅較受歡迎。

而雙北市小宅產品占比都大幅提升，新成屋、預售市場也跟上這股熱潮，中小坪數的新案日益增加，吸引首購族進場。

永慶房產事業群總經理葉凌棋說，美國推出QE3引爆通膨隱憂，加上928檔期推案量暴增，「買屋抗通膨」已成為市場顯學。

近期壽險、建商大舉搶進商用不動產或土地，也有助於房市穩定，並刺激自住客、置產族出籠，預計平價小宅將小兵立大功，帶起市場買氣，讓第4季房市「旺季小旺」。

葉凌棋說，房價在央行強力管控下，民眾購屋趨理性，對總價也精打細算。對首購族來說，購屋總價600至1000萬元是較負擔得起的範圍，建議可往新北市五股、汐止、泰山、土城等地區覓屋。

信義代銷協理呂信銓說，展望第4季的預售市場，將因資產題材的活化、推案量的推升，及國際經濟情勢和緩的狀況下慢慢回溫，然而量雖增，但價格應該是持平。

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

房仲業一項最新調查發現，由於單身女性購屋意願高，且偏好特定產品，已在房市上掀起一股「勝女宅」熱潮。

好房網近日針對全台單身女性進行購屋傾向調查，結果發現，基於「退休後有間房子養老」、「強迫自己儲蓄」以及「心理踏實有安全感」等理由，高達91.8%女性表示希望擁有屬於自己的房子

在坪數方面，25坪以下小宅產品，就獲得絕大多數「勝女」的青睞。以今年來說，今年購屋的女性，購買25坪以下產品，占比就高達55%，較去年大增16個百分點，等於每2位女性購屋就有一位會選擇中小坪數住宅。

另從總價來看，過去2年來，女性購屋，總價600萬元以下產品都占成交最大宗，高達4成；其次則是601~800萬元，約占2~3成。現況顯示，女性購屋預算大多都抓在800萬元以內。

圖／聯合晚報提供

女性購屋除坪數、總價有特別喜好，好房網統計今年1到8月大台北女性購屋區域排名，台北市的內湖區與新北市的板橋區，分別拿下雙北冠軍；北市的中山、文山區以及新北市的中和、新店區，則分居雙北市二、三名。

鄭惠文表示，內湖自捷運文湖線開通後，彌補了聯外交通不便的缺口，加上生活機能成熟，因此躍升為女性心目中北市最理想的居所。至於板橋，主要也因擁有四鐵共構，且逛街購物消費方便，因此對女性特別具有吸引力。

為減少勞工職災死傷，台北市勞工局正編製「職災地圖」，清楚標註發生過死傷意外的營造工地，上網公布，供民眾買屋參考，並給業主壓力。勞工局長陳業鑫表示，希望業主嚴格自主管理勞工安全，否則一些豪宅完工可能變「凶宅」。

去年台北市職業災害死亡人數高達19人，今年勞工局上限訂在14人。不過，到目已有9人死亡。

眼看減災目標達成不易，最近檢查知名的營造工地，勞工局再度發現諸多安全防護措施缺漏，除加強檢查，也打算率全國之先，祭出職災地圖這項「撒手鐧」。

陳業鑫表示，6月位於信義區的亞太會館拆除，打算改建成台灣最貴的豪宅。拆除過程，一名劉姓工人突然從11樓墜死。這名工人是單親父親，留有一3歲大孩子，「一個家庭徹底破碎，情何以堪？」

陳業鑫說，日前突擊檢查達欣工程承造的一處大型建築工地，同樣發現外牆防護網漏洞百出，內部樓梯也毫無防墜措施，一不小心，又是一條人命。因此當場罰款6萬元，「但這罰款對業主不痛不癢。」

目前勞工局針對1人死亡或3人以上受傷住院的「重大職災」個案，都主動對外公布。但陳業鑫說，事件一過，大家都忘了，為讓新建案的業主心生警惕，做好工安防護措施，勞工局已蒐集相關個案，編製職災地圖，準備上網公告，作為民眾買屋的參考資訊。

「勝女」購屋除以小坪數、中低總價為主外，根據市調顯示，女性在購屋類型上，首選「靜巷的電梯華廈」，其次為「坪數實在的公寓」，第三是具備公共設施的集合式社區。

這和一般觀念頗有不同，一般認為女性考慮安全、方便，舒適多會選擇集合式社區，但民調結果，卻是靜巷華廈。房仲業表示，這顯示女性相當注重環境品質，但業者也提醒，可以選擇靜巷，但不宜太過偏僻，以免有安全之虞，未來轉手也不易。

根據好房網調查，單身女性被問到買房時會以何種類型房子優先考慮時，有3成7受訪者首選「靜巷的電梯華廈」，其次為「坪數實在的公寓」，占約2成，「具備公共設施的集合式社區」以及「管理佳的小坪數套房」都占18%左右。

至於外在環境方面，「勝女」心目中的前三名理想環境依序為75.5%「臨近捷運站」、46.9%「具景觀視野」以及44.9%「臨近便利超商」。第三項也點令人訝異，好房網進一步了解，獨居女性喜歡挑選臨近24小時營業的便利超商的住宅，一來認為安全性較有保障，二來也是解決三餐的好所在。

好房網另針對單身女性購屋後的裝潢布置進行調查，一般認為女性會花大筆鈔票把住宅打扮的漂漂亮亮，其實多數女性很務實，問到「在購屋支出中，會預留多少預算做裝潢布置? 」，多達55%認為「室內輕裝修即可，預算控制在10%以內」；另有4.1%的女性則表示「完全不裝潢，直接入住」。