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【文、圖/住展企研室】經過一個多月的不間斷觀察，北台灣各區房市，都呈現來人及成交回溫的情況；因此，目前幾乎已可確立，房市已走出底部，朝逐漸復甦的方向前進。以此為基礎，預計各建案將如期推出及強銷，帶動今年329檔期市場熱度…

美牛爭議事件上週持續發酵，現在更疑似扯進政治角力因素；因為有立委踢爆，台灣本土生產的豬肉不但也摻瘦肉精，而且還是用更毒的物質。整個食品安全事件，現在已是搞得烏煙瘴氣；事態嚴重的程度，不亞於去年的塑化劑風暴。

歐債問題也還不算完全過去。雖然前週希臘換債還算順利，但標普認為當中帶有強迫性質，因此還有信用風險，外界更認為希臘還可能面臨第二次倒債危機；加上歐元區上週公佈經濟數據，顯示多國狀況還處衰退期，因此或許情況不致繼續惡化，但馬上要說全球經濟已現反彈，也是言之過早。

 

不過這些短期社經負面因素，並沒有影響台灣房市朝復甦的腳步前進，畢竟先前影響最鉅的政策利空業已淡去；油價高漲帶來的新通膨疑慮，更將使房地產保值特性再度突顯，因此前期提到，近期推案供給量很少的北市信義、大同區建案銷況十分突出。而大約因為類似因素，近年供給量更少的松山區也又有新案出現。

首先是小巨蛋旁、北寧路上的「敦北峰尚」，共規劃18戶，產品為29坪二房，開價未定。敦化南路一段富邦金控大樓後側(西邊)巷內，則有「深白」推出，共10戶可售，規劃30、40坪產品，開價同樣未定。

上述松山區兩宗新案，可能因為地段不算頂級，基地也不夠大及完整，因此都規劃為一般型產品，不過預估開價都可能超過140萬/坪，實際賣(單)價也將會是三位數字起跳。因此，多會鎖定買給第二代的富爸媽階級，而這應該會是未來北市次級地段新案規劃的趨勢。

相較之下，如果位置是敦南、市民大道口，基地條件又夠好，當然還是規劃大坪數豪宅。富邦大樓對面(敦化南路)的基地，業主國美及德杰建設就將推出單戶180坪上下、僅21戶的豪宅案「敦南樞院」；本案將掛國聚建設牌，下個月正式公開，開價預料應該是200萬/坪起跳。

先前供給量不少的中山區，市況則一度陷入整理，不過近期看來也已有起色。春節後才正式曝光強銷的「玉山石」，就宣稱反應不錯，已賣出七成。而久未有推案的六條通一帶也有新案「和田御」；以該案標榜可隔雙套房，訴求出租投資來看，業者應是眼見市況好轉、投資客回籠，才會有此操作。

 

 

北投區「薇風行館」。

北市相對低價的北投區，在關渡指標案「北歐客廳」帶動下，也逐漸走出低潮。不過現階段個案最集中的新北投地區，應是競爭激烈，且先前開價墊高可能太快太急，因此近期也傳出價格下修聲音，當然案場也多否認；但據了解，銷況反應都有好轉。

舊案「三輝觀心」剩二、三樓餘屋，因此外傳賣4字頭，可說是出清價。珠海路巷內「薇美館」，規劃樓中樓三疊產品，新代銷接手後打出41萬廣告戶價，相較前一手原本要賣5字頭，落差的確不小；而銷售現場說法是，該廣告戶為中疊產品，無露台及庭院，所以才能開此低價。

復興公園旁的「薇風行館」，則因為坪數偏小，最低賣價甚至可見3字頭，在低單、低總價條件催化下，反應不錯；另外，該案為成屋、僅6戶，也是銷況不錯的原因。該案稍早已經售完。訴求距北投捷運站400公尺的「吾居吾宿」，也是相對低總二、三房的產品，故詢問度一直算熱絡；不過現場表示，近期客戶出價仍不高，甚至有出到3字頭者。

拖延許久的「森原六十六」則終於將在下個月初進場；產品有做變更，主要是坪數改為30多到80坪，開價不低，預計要見6字頭。久未有推案的石牌明德地區也將有久違新案，是位明德國中對面的「明．明德」，蓋九樓、規劃雙併60坪產品，開價肯定見8字頭。

 

近年漲勢比北投更猛的內湖，只有麗山國小附近兩宗推案，有不錯的銷售成績傳出。區域豪宅「長虹天璽」現場宣稱已賣七成，客戶以附近企業主及置產客為主，另外還有建商名單客戶，且堅稱成交單價都是三位數字。同區的舊案新推「more123+」則靠低總價順銷，銷售四個月也賣七成，成交價65到70萬/坪。

雖然內湖市況平平，不過東湖及四期重劃區新案，開價還是不低。東湖民權東路六段巷內，基地深入的「仰山」，開價85萬/坪再創區域(扣除葫州站周邊)新高。現場表示三月初進場至今，累積來人近70組，主因是近期當地推案稀少。

四期重劃區新案「TREE‧101」則標榜可遠眺101大僂，且基地就在樹木銀行對面，因此取此案名。該案為當地舊案「松硯」第五期產品，規劃38、39坪雙併搭配機械車位，預計稍後取得使照後就會公開；開價未定，預料應會到8字頭。

大台北地區價格維持高檔，推擠效應當然持續未減。據本刊了解，近期南下八德(大湳)的台北客愈來愈多，實際已逾三成比例，原本消費主力區域客則降到三、四成，其他為桃市客。單價行情大致都是16萬/坪以上，廣豐重劃區更全部2字頭起跳。產品格局方面，則還是兩房最夯，但未來區內將以三房居多。

另外，廣豐特區內新案原本早該陸續進場強銷；但據了解，當地推案建照都要都審，建照取得時間拖長，推案時間因此往後延。影響所及，銷售人員已進駐的「昭揚君品」還未能正式公開；該案規劃產品將會是51坪起跳，3加1產品共116戶；「廣豐公園」二期200多戶也可能延到四月後才能進場，「竹城六本木」則保留數戶，等二期推出後當銷售實品屋用。

 

 

八德「天琴」。

廣豐特區內行情持續上漲，外圍相對低價案當然具體受惠。國際路一帶的「榮耀之光」、「天琴」及近和平路的「香榭儷舍」，近期反應都不錯。東勇自辦重劃區的「湖水裔」則已售完，平均成交約15.5萬/坪。

南桃園指標區中壢市，市況則是持續穩健；不過或許短期房價漲勢明顯，因此包含中壢市區、內壢，甚至龍岡，大樓產品都是相對低價者表現較好。單價水平更低的平鎮市區，銷售反應則又再好些；如延平路上的「城上水美」及「極光」，銷售率都達七成以上。「極」案對面390戶二期案，將順勢於五月進場銷售。

再沿中豐路往南來到南勢山仔頂地區，當地雖有更低價優勢，但可能地段仍不比市區，因此大樓案如「巢世代」及「四季行館」，在新案蜜月期過後，近期銷況就稍有趨緩。仍為當地主流的透天產品，反應也不算太好；唯一突出的是「傳家寶NO.18」，主要是靠直銷及相對低價800萬/戶。

龍潭市區近期市況也算平順，前期指標案「一品苑」已結案，干城路上「中正新境界」則靠低單、低總價持續熱賣，該案總價為550到700萬間。基地旁邊為高球場、賣土地的特殊案「耘夢莊園」，打出北部NP算是有效，加上外接待就設在龍潭交流道下大馬路邊，因此前往的台北客不少，達五成比例。當地其他一般案台北客也有小增，平均多二到三成左右。

宜蘭市整體市況趨勢，則沒有太多變化；市區內推案價格仍在繼續上漲，因此雖然仍有銷售，但速度很慢。這當然使得外圍如壯圍、員山鄉等區推案，得靠六、七百萬左右相對低總價，吸引在地客眼光及買單。如員山「歡喜家園11」及壯圍「高第東台北」，反應都持續熱絡。

 

 

最後來到新竹市，329檔期前夕，已感受到當地新供給大爆炸的前兆；因為光是到三月中旬，市區或關埔都已有不少新案陸續進場。

先看廣義市區。湳雅商圈新案為「富宇伯爵」，位於鐵道路，規劃60到70坪，開價27萬/坪。正市區城隍廟旁巷內新案「賦御」，則規劃單層單戶85坪大四房，開價29萬/坪，同區「太睿國寶」也剛進場。另外，即將重新開幕的巨城百貨旁，將有套房案「My City+」推出，訴求分割套房，實際銷售坪數為20、30坪。牛埔「探索21」最新一期「鴻築MM21」則預計月底進場，目前接待所正搭建中。

再看到推案密度更高的關埔重劃區，「東京中城」是目前區內反應最佳案，原因是該案規劃換屋產品坪數，是目前關長最小、總價最低者，主力坪數約在40多坪左右，且又近日光公園。

至於已進場新案部分，則仍是光埔為主。富宇建設慈雲路商業區大案「東方明珠」剛進場，共316戶可售，規劃31至55坪二到四房，開價平均30萬/坪；量體超過四百戶的「昌禾世界島」則規劃50到83坪，是接下來該區即將公開的另一最新指標案。

 

 

從三月中之後，各區新案前仆後繼推出的盛況研判，業者顯然持續看好中長線市場。另外，新案開價雖然還是不低，但至少未再出現過去幾年漲勢又快又猛的情形；加上近期舊案成交價小幅下修後，都馬上有銷售成績傳出，由此判斷，目前新案市場買賣認知價格差異，已在縮小、磨合中。

當然，舊案因為出清等因素價格下修，不代表新案也將比照辦理；因此目前的人氣回籠、銷況回穩，能否延續到接下來的329檔期？關鍵仍只有一個，那就是賣方開價或成交底線，買方是否接受或認同。