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【文、圖/住展企研室】去年官方推出不少房市相關政策或方向；無論這些措施或口號是否成真，不少業者都認為，基於經濟層面因素，今年房市終將回歸基本面。現在，我們即根據自用及投資兩大方向，從基本面出發，建議廣大準購屋人，買哪裡才合適...

對準備購屋的朋友來說，該選哪堛漯咱韝U手，往往是最大的課題。而今年房市流行『基本面論述』，因此本篇同樣從最根本的角度，也就是根據不同的購買屬性或目的，給予有需要的準購屋人，關於『該買哪裡』之最中肯建議：

 

 

對房屋首購族來說，必須在需求與經濟力間取得平衡點，始能選出適合進駐的區域。 (圖為北市相對低價的文山區政大生活圈)

對於『應該買哪裡』這個議題，最頭痛的應該是所謂的「首購族」，也就是第一次買房子的人。顧名思義，這類準購屋人的相關經驗值近乎零，購買預算通常有限，但急切性卻往往是最高的，原因不外乎結婚、生子等。

對首購者來說，選擇在哪個區位買房，除了考慮工作地點及自身地緣屬性外，最重要的還是在價格(總價)與需求(坪數)之間取得平衡；說得更白話些，是先掂掂看自己手頭銀兩有多少，再自問能接受的最小房屋大小(坪數)，算出可負擔單價後，就可按『價』索驥，並考量可接受的最遠通勤距離(時間)、生活機能等因素，找出適宜的居住區域。

對預算及財力有限的首購族來說，大台北的確不大友善；原因不只是單價高，近年新推建案之產品規劃，更多為中大坪數。如果仍必須在大台北一線區購屋，則還是有相對平價區可考慮；只不過這平價，如是新屋還是動輒三、四十萬一坪，產品通常是二房或更小，甚至不少是號稱空間可彈性使用(一坪當兩坪用)的複層式挑高產品。

符合以上單價水準及產品的北市房市區，約有北投復興崗、文山木柵及政大地區、士林社子地區、內湖東湖地區及南港研究院路生活圈。新北市則因單價三字頭以下區域不少，因此選擇較多。

如單價一度上衝三位數字的板橋，其實只有江子翠及新站特區周邊單價較高；像重慶國小周邊，溪崑或浮洲地區，都還能找得到單價二字頭的產品。新店情況類似，高價位主要見於市區，聯外愈來愈便捷的安坑，目前平均價位則至多在三十萬上下。中和區開價較高者，也多是訴求鄰近(環狀及中和支線)捷運站；像中和工業區北邊的積穗地區，單價水準就還算平易。

 

 

再往外圍走，可選擇的區域更多；像土城、下新莊、五股，都是有捷運或其他交通題材，目前單價水準還在二或三字頭的區域。近年房價三級跳的林口新市鎮及北大特區，也還有單價較低的產品可尋，不過相對位置深入，或個案中較差的戶別。

至於鶯歌、樹林及八里，單價水準大致都還在一字頭；不過現階段交通仍相對不便、機能有待提升，對外地人來說，區域質感可能也接受不易，因此或許較不易受首購族青睞。但鶯歌及樹林都有捷運題材可期，八里則是靠著台六四線，已吸引不少三重、蘆洲、新莊等地的客源。

淡水則算特殊區域。臨淡水河的南段(紅樹林及竹圍)單價並不算低，首購族不易進駐；但再往北走，淡海新市鎮價格則親民甚多。稍早攸關當地聯外交通改善的捷運綠山線及淡北道路，都傳出定案消息，淡海因此一度成為大台北最熱房市區，甚至有投資客重現江湖。不過該區目前機能仍有待提升，這應是不少首購族心動，但仍不敢行動的關鍵。

如果願意把通勤距離或時間再拉長些，選擇就更多了。對在台北工作的首購族來說，北桃園不少區域都是可考慮的區域；大致除桃市中正藝文特區周邊單價稍高外，其餘單價水準頂多都是二十來萬，其中又以中山高南崁交流道兩側之桃園市及蘆竹南崁地區最受青睞。另外，藉著國道二、三號提升聯外交通後，八德市也算是後起之秀。

對桃、竹在地首購族來說，就比較沒有區域抉擇的困擾。畢竟兩縣近年平均單價水準並不像大台北這般飆漲快速，因此即便是相對高價的市區，都還是找得到標準二、三房產品。這時候，對區域之偏好、機能要求或地緣屬性，就變成重要的考量因素。

 

 

基於機能完善及地段優勢，大安區仍是多數換屋族的首選區。

房屋首購族是從無殼晉升到有殼階級，經濟能力多仍有限。但如果是換屋，則代表本來就有房可住，購買的急切性並沒有那麼高；因此一般來說，換屋族的預算較寬裕，考量重點或篩選條件也會更多，考慮時間也較長。

如果更仔細區分，我們可將換屋消費者再細分為客觀因素及主觀因素兩大類。客觀因素，可能是家中人口增加或成長，需換更大房子，或者子女就學需要、工作升遷等。至於主觀因素，就很可能只是想換個更舒適、更大的居住空間或環境而已。

有一類換屋族很特殊，原因兼具主客觀因素，那就是退休族。主觀上，退休族換屋也是想找個舒適(適合養老)的新環境，但客觀上也有需求改變，比如尋求更好的醫療環境等。另一特殊點在於，通常換屋者是小換大，但退休族則多是大換小，畢竟兒女多已獨立，家庭成員減少，不再需要那樣大的房子。

根據以上不同的換屋屬性，建議選擇區位就有不同。如果是小換大的客觀換屋，考量條件不外乎坪數大小、房數多寡等，與產品規劃本身直接相關的部份。相較之下，只要預算許可且能接受，選擇哪個區位反而非首要。

一般來說，以小換大的準換屋客，多會以原居住周邊或類似質感的環境區域為優先選擇；如松山區民生社區或士林天母，都是例證。真要提供建議，一般來說，如果講求整體機能及地段價值，則以台北市來說，機能完善的大安、中山、中正、信義及松山區等還是首選，內湖、南港重劃區則屬後起之秀。

此外，新北市一線區新店、永和、板橋甚至三重富貴段、新莊副都心，近年也都獲得不少換屋族青睞。如果希望以較低單價換取更大空間且不介意離商業便利區太遠，林口、淡水、三峽，甚至北桃園，也都有不錯的產品可供挑選。

 

 

大約只有一種換屋目的例外，選擇區位反而是最優先選項，那就是為子女就學或工作需求而換。想當然爾，前者之換屋標的，必須能夠因此成功設籍於想送子女進入就讀的學校，否則一切免談，後者則因通勤問題，可選區域也會受限制。

主觀型換屋則完全不同。撇開與區域無關的產品規劃，買家本身對區域的好惡，佔了更大成分；這包含了地段價值、景觀視野、周邊環境質感等等。不過就因為是主觀認知，所以甲認知的好換屋所在，不見得乙也認同，因此適當區位完全因人而異。

最後則是退休族。一般來說，最適退休生活的當然是幽靜的環境；不過由於得兼顧中高齡醫療需求，因此離塵不離城、交通尚稱便捷的郊區，或中大型醫療院所周邊。是最適合退休族群換屋進駐的區域。

以大台北為例，如手頭寬裕，位精華區的台大醫院、榮民總醫院周邊。都是不錯選擇；因為除醫療需求無虞外，兩所醫院周邊都有大型綠地。如果想遠離喧囂市區，則內湖三軍總醫院附近(四期重劃區)，文山區萬芳醫院周邊，都是不錯選項。

台北醫學院所在雖然貴為信義區，不過實際區位卻屬該區相對低價的吳興街、莊敬路一帶，因此也是相對平易的退休換屋選擇區塊。以類似的條件延伸，也能在桃竹等區找到適當區位。

 

 

無論住家或店面，要當包租公婆，只要往人聲鼎沸的商圈地帶選擇標的就沒錯。

自用購屋，必須考慮預算及主客觀需求；相較之下，雖然投資行為都有風險，但從選擇標的區位的角度看，卻相對單純許多。由於無對區域好惡或機能要求等因素，故選擇因素都很簡單。

保值型投資，注重的是需求穩定、價格還要能撐得住；收租則可再細分為住宅及店面，前者考慮周邊區域是否有足量租賃需求，店面則當然看商機，而人潮多的地方就有商機。綜合來說，保值投資要看需求面，收租者先看的則不是租金投報率，而是出租率高低。

進一步來看，符合保值型投資的區域，十之八九還是各縣市精華區。以台北市來說，仍以高單價大安區為首，其他如中山、松山區等傳統優質地段，近年價格也都相當穩定、不暴起暴落。

新北市方面，內需強勁、人口眾多的雙和地區堪為代表，其他像是板橋、新店正市區，也都有不錯的保值相。桃竹地區也都可用相似的條件切入；桃縣內，台北客眾多的南崁，內需強勁的雙子城桃市、中壢都是優選，新竹則建議可從新竹市區下手。

收租投資，在店面部份，近年以循著捷運站找最為熱門，因為近十年捷運徹底改變台北的商業版圖分布。如果是捷運站加既成商圈更優，不過此類區位近年不僅租金上揚，賣價也飆高，因此不但進駐門檻拉高，租金投報率也受壓縮；相較之下，開發接近完成的新興區域店面，反而不失為不錯的卡位標的。

至於住宅租賃，近年難度也拉高不少。去年三月官方宣佈將祭出奢侈稅，使得不少套利型投資客以暫租方式延長戰線，租賃市場因而粥多僧少；再加上租金水準提升程度遠不及房價漲幅，因此投報率再被壓低。如此發展下，建議回歸基本面，那就是與保值型投資類似，以尋找居住(租賃)需求相對穩定，整體機能優秀的市區地段為宜。

 

 

包租公最愛的另一項特殊產品｜學生套房，一度是相當熱門的產品，可謂進可攻退可守，也就是可賣斷獲利，也能坐擁收租。不過此類產品要有穩定租賃須求，該所學校最好位在相對封閉的生活圈內；該校師生的食衣住行所需，就容易被限縮在一定範圍內，才能形成足夠商機與需求。以北台灣來說，淡江大學(淡水)、中原大學(中壢)及銘傳大學龜山校區為代表。

然要提醒的是，近十年受大環境諸多因素影響，台灣生育率急速下滑，龍年龍子潮實為短期現象，因此短則三、五年，長則八年、十年，(大)學生租屋市場勢將萎縮，甚至不少學校可能面臨關閉命運。如果真要投資學生套房，最需注意的就是所訴求的學校，其經營狀況及排名如何；如果是後段班，建議避開為宜。

說到生育率偏低(少子化)，其相對現象當然就是高齡化。這就房市來說，表面上是需求可能萎縮，但換個角度，未嘗不是另類商機。雖然此類族群特殊，但仍代表龐大需求，因此對保值置產者來說，適宜退休生活的區位，或許不失為搶先卡位的優質地段。再者，以先進國家案例來看，高齡老年住宅多是租賃(年金)而非買斷，因此同類地段也相當適合包租公婆入手。

 

 

綜合來看，無論是首購或換屋之自用，或保值、收租之投資行為，除了產品屬性外，選擇區位也應是否符合使用需求，或投資成功與否的重大關鍵。

就以首購族來說，如果選錯區位，不僅生活不便，未來脫手換屋時也很難賣個好價錢；對換屋人而言，環境當然更重要，甚至是不少人換房的主要理由。投資行為更是如此；選錯區位，價格難有支撐，甚至直直落，根本沒有保值力，或者招租乏人問津、資金坐吃山空，賠了夫人又折兵。希望本文提供的建議，對廣大準購屋人都能有所幫助！