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40年房貸，讓無自用住宅的年輕族多了一種選擇。

【文/編輯室 攝影/邱添榮】民間有房仲業與外商銀行合作，推出罕見的四十年房貸，引爆市場話題，傳統房貸年限多為二十年，將房貸延長分四十年攤還，似具吸引力，除了可降低每月還款壓力外，也讓購屋族可負擔的預算提高，成為有殼一族。

如果以房價一○○○萬，貸款八成，利率一‧八八％來估算，還款四○年的話，每個月本息攤還約二萬三，比二○年的少了一萬七，當然可以減輕負擔，不過如果以總還款金額來看，卻要增加一七○多萬。

 

 

民間業者推出這種長達四○年期的房貸後，財政部長劉憶如也贊成八大公股行庫跟進，但考慮貸款對象年齡和收入限制，她認為四○歲以下應較適宜。金管會則強調，由於貸款期長、風險也增加，銀行應審慎控管。

依銀行法第38條規定，一般房貸最高承作年限為三○年，不過若是無自用住宅者購買「自用住宅」的貸款，則不在此限。換言之，自用住宅房貸的年限不受三○年的限制。但是因四○年的房貸必須屬「無自用住宅放款」，也就是只能針對首購族，買第二間房子的人可能無法適用。

其實，長達四○年的房貸並不是創舉，在二○○九年安泰銀行就推出四○年房貸專案，採一率到底訂價，雖然每月月付房貸金額會因為期數拉長而降低，但還款時間大幅拉長，總利息負擔加重。不過不綁約，客戶可提前清償，沒有硬性要客戶用四○年來還，想轉貸隨時可辦理。

 

 

但是這三年來購屋民眾選擇用四○年還房貸的並不多，因為台灣房貸戶的還款年限，平均是七到一○年左右，大多數人都想提前還清房貸，首購族若因為買不起房子而選擇四○年房貸方案，只是從二○年屋奴變成四○年屋奴，很少人會讓自己到老還要背房貸。

早期民眾買房子都是以自有資金為主，逼不得已才向銀行貸款，那時銀行利率偏高，民眾不願多花錢讓銀行賺利息，而且銀行為了降低風險，貸款年限也不願太長，早期只有七年，後來才慢慢放寬為十五年、二○年。隨著時代的觀念改變，向銀行借錢買房子十分普遍，不借錢還會被認為傻瓜，而且是愈借愈多，還款時間也愈久，讓民眾可以慢慢還錢，不用為了房貸而犧牲生活品質。

不管房貸是幾年，只要房貸利率低於物價上漲率，就會出現房貸比較划算，可以避免手中的錢會一年比一年薄。舉例來說，台灣近十年消費者物價年增率均值約二％到三％，但台北市這十年房價平均上漲九％、新北市有八％，如這趨勢不變，四十年房貸當然很具誘因，因申貸者繳付房貸後，除資產可抗通膨，還有附帶房價上漲等利益。

 

 

但房貸分四○年攤還，也有很大的風險，因為難保利率永遠在低檔，若利率大幅調升，負擔會相對吃緊。所以民眾選擇貸款時，還是要留意自己的還款能力及違約條款，避免未來利率調升，房價下跌，變成斷頭戶。

業者的四○年房貸方案推出之後，有人批評將會引爆類似美國次貸的風暴，美國次貸期限可達三十五年，製造不應買房的人買得起房的假象，最後因還不出錢而爆發金融風暴；現在，台灣處於低利率時代，但難保未來四十年利率都會這麼低，萬一利率反轉向上，且申貸者收入不見增加，會引爆類似美國次貸的風暴；但其實沒有那麼嚴重，因為還是可以提前清償，綁約期過後還是可以塗銷貸款，並非一綁就是四○年。

持平而論，四○年房貸就是讓買方多一種選擇，其實你要選擇七年或一○年二○年還款也是可以，只是現在讓你可以多選，最長可以到四○年。只要申貸者能評估自身還款能力，願接受四十年房貸或兩代養房，有何不可呢？