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【 文‧圖/何世昌】鼓山區內擁有全市兩大明星重劃區：美術館特區與農十六；在公共建設逐步到位後，穩穩地將房價推向新的高峰，而在重劃區開發多年後，素地日益稀少，土地稀有題材已浮上檯面……

鼓山區位在高雄市的西北側，從地理位置上來說，鼓山區北鄰左營區，東與三民區相接，東南鹽埕區，南隔高雄港和旗津區相望，西邊則依傍著台灣海峽。

關於鼓山區地名的由來，民間有數種不同說法。而官方認為較可信的，是源自於15世紀以前，平埔族的其中一支馬卡道族在此居住，為防禦上岸劫掠的海盜，就在港口周邊種植莿竹林 ，而平埔族語中的「竹林」，就唸作Takau。漢人來到這裡之後，就以稱馬卡道族為「打鼓社」或「打狗社」，稱壽山為「打鼓山」，鼓山區因此而得名。

鼓山區東西兩邊地勢對比極為明顯，西側幾乎為壽山所盤據，東邊則盡是平坦的平原地區。壽山俗稱『柴山』，最高海拔不到360公尺，但因擁有豐富的動、植物生態，西南端還有頗負盛名的西子灣，已成為高雄市民休閒踏青的最佳去處。營建署更在98年間，著手設立『壽山國家自然公園籌備處』，為我國第一座國家自然公園，有高雄『都市之肺』的美稱。

相對於原高雄市來說，鼓山區面積雖廣達約14.75平方公里，全區人口約13.3萬人，人口密度乍看之下不高，但區域左側的壽山山區人口較少，右側平原較適宜居住，所以人口算是集中在右側，而這就成為建商推案的重戰場，多數建案都位在重劃區內。

近十餘年來，雖然高雄市人口成長停滯，不少行政區出現人口負成長，然鼓山區總人口數卻穩健上升。鼓山區之所以吸引諸多人口遷入，『美術館特區』與『農十六』兩大重劃區是其中關鍵。

事實上，在高雄市府推動上述兩大重劃區之前，鼓山區區內產業仍以工業為主力，環境質感不算上乘。到了80年代以後，市府陸續啟動兩大重劃區開發案，唯開發效益尚未浮現，開放建築時程略晚，市民接受度也還不太高，加上當年遇到產業大量外移，人口仍難有爆發性成長。所以從70年代一直到80年代，鼓山區人口就在10至11萬之間徘徊。

90年代是鼓山區人口從停滯轉為上揚的分水嶺。由於重劃區公共建設已經落實，開發漸露雛型，生活機能也稍有提升，質感與重劃區外的落差顯現；尤其是92年後，越來越多的建商在此推出豪宅案，從此兩大重劃區聲名遠播，與『高級住宅區』一詞作掛勾，方能磁吸市民不斷移入；而這兩處重劃區人口的增長，正是鼓山區人口數上升的主因，也是區域房市交易熱絡不可或缺的因素。

從鼓山區推案產品來觀察，幾乎都以大樓案為主；其背後成因，應該與市民對於大樓集合式住宅接受度提高，以及地價飛漲脫不了關係。

然高雄民眾購屋心態保守，對於成屋接受度較高，因此區內推案多數都是成屋案。若扣除特殊因素，一般而言，一件指標案從推出到完銷，賣個2到3年時間恐怕免不了，所以建商多採取自建自售，交由代銷業銷售比率相對少，當然鼓山區內建案也不例外。

由於受到高市停車獎勵容積落日條款衝擊，建商為爭取停獎容積，便趁該條款落日前拼命送審建照；而這些為停獎容積而搶建的個案，最快在今年就會轉成屋案公開，較慢者則在明年。是故，今年至明年間，可能是鼓山區近年來推案量較大的一年；而過了明年之後，案量就會驟減。

更值得注意的是，在這波推案潮過後，兩大重劃區內土地存量將變得更少，土地稀有的題材，日後勢必成為業者援用的主要廣告訴求話題。至於鼓山區內各區段房市狀況為何，以下將分為三區來作探討。

 

 

人文首璽。

本區範圍為中華路、馬卡道路（或縱貫鐵路），以及愛河所圍之區域，占地約170公頃。您可能不知道，美術館特區其實是俗稱，其確切名稱為『內惟埤文化園區特定區』。81年間，高雄市府出於興建美術館及都市發展之需求，將這片原為工業區的地區變更為文化園區特定區，欲建構一個綜合人文、休閑、文化與藝術的住宅、商業區塊。

現階段美術館特區內之發展，較偏向為純住宅區，雖然商家有逐年增加的趨勢，但生活機能仍然有限；只是生活機能稍差並未拖累房價，不少個案就是以純住宅區，以及廣大綠帶和清新居住環境作為訴求。

雖然『內惟埤文化園區特定區』從81年就開始推動，但開發過程略慢，直到88年才完成市地重劃工作，開始開放業者申請建照。89年間，市府實施「內惟埤文化園區特定地區都市設計規範」，針對建物開放空間退縮範圍、建築屋頂造型、色彩基準與外表材質、附屬設施、外貌照明、停車、開放空間等設計作出嚴格規定，而這也成為維持區內居住品質與房價的要素。

當市府在88年准許業者申請興建建物後，約在90年代初期，才有較多的建案陸續推出。在發展初期，區內首購、首換型產品較多，因總價比透天厝低許多，吸引不少年輕的新婚族或家庭至此購屋；隨著重劃區日漸開發，92年SARS後又適逢國內房地產景氣好轉，大坪數、豪宅建案不斷冒出，現在大坪數產品已成為市場主流。

說到大坪數或豪宅型產品，最高價者莫過於美術館園區第一排建案。由於美術館園區是由市立美術館、雕塑公園、兒童美術館，以及內惟埤文化園區所組成，不僅占地龐大，且綠意盎然，使第一排建案擁有無限棟距與絕佳景觀，是不可多得的賣點。

最先引爆美術館第一排房市話題的，應『歸功』於前總統陳水扁。陳水扁在96年間決定南下高雄買房，最後看上的就是位在第一排的建案「人文首璽」；「人」案在公開時，均價只有二字頭，但在陳水扁買屋之後，引發媒體追逐報導，該案順勢調漲表價近2成，當年度高樓層戶別甚至漲到40萬坪。

同為區內豪宅案，見狀立刻跟漲，最高價也挑戰四字頭；只不過「人」案已經完銷，然「美」案因量體極大，至今仍在銷售當中。唯「美」案當年最高價的四字頭，現已成為最低開價，突顯出近年房價飆漲之速，以及美術館第一排增值潛力確實可觀。

第一排建案畢竟算是少數，其餘路段或街巷內的建案，均價大致還維持在二字頭，例如美術南五街上的「時光廊」，均價約23萬坪；而6月在美術東八街公開的個案「森美術」，開價則挑戰30萬坪。目前區內個案之表價，與高雄在地客認知之價格，約存在2到3成的落差，是銷售時碰到較大的阻力。

無論建案位在第一排、幹道或街巷內，現在或未來之推案，產品坪數是越放越大，大多數在60坪以上，首購型產品已經不復見到。而過多的大坪數、豪宅建案，其產品重覆度偏高的問題，恐怕在停獎落日搶蓋之推案潮來臨時，相關問題就會浮現；但美術館第一排之建案，因具稀有性，衝擊度應該較小。

 

 

農16一隅。

本區大致範圍為中華路、愛河、博愛路、裕誠路和東門路所圍之區域，包括農十六重劃區、凹子底地區，和北側的華豐新村與捷運巨蛋站西南側地帶。

雖然本區範圍不小，但推案多集中在農十六重劃區內。農十六重劃區為中華路、大順路、博愛路與明誠路所圍之區域，開發區總面積約66.46公頃，其中住宅區約7.89公頃，商業區約20.33公頃、特定專用區8.53公頃。早在72年時，市府就預計在此設立新行政中心，然計畫略嫌緩慢，其細部計畫遲至87年才公告實施。

相較於美術館定位人文藝術方向發展，農十六最早則是規劃為高雄市之政經中心，有意成為『高雄信義計畫區』，所以在規劃之初，商業區用地占大部份。然計畫總是趕不上變化，因農十六地段絕佳，因此市府釋地競標時，房地產業者卯足全力溢價搶標，在標到土地後，為求快速獲利了結，幾乎都興建一棟棟高樓住宅出售，讓市府原想發展商業的美意大打折扣。如今農十六仍較偏向住宅區，商業氣習並不濃厚，但生活所需都可稍往北走，在明誠、裕誠與巨蛋商圈滿足所需。

不只業者因利潤取向，導致農十六發展悖離都市計畫原意，市府同樣未履行當初規劃。原先預訂興建新市政中心的一塊土地，在市府財政困窘的情況下，現已無限期停擺；所幸市府將新市政中心預定地改建成『凹子底森林公園』，這對周邊環境質感的提升，具有正面的意義。

照常理而言，農十六內之推案，應該是以成屋案為主，而早年也的確如此；然而近年在農十六內刮起旋風的，卻是純預售案，而非成屋案。99年間，從高雄起家的興富發建設，在龍德路上推出新案「溫莎堡」，其開價號稱重劃區最低，市場甚至傳出部份戶別成交價與中古屋差不多，唯未獲業者證實；該案超低價策略，確實收到良好成效，在公開不到一個月內，195戶就全數被投資客掃光，創下高雄純預售的銷售紀錄。而該案的物件，則已成為當地仲介店頭的『常客』。

「溫」案以超低價熱賣，而物件又不斷在市場上轉手，難免衝擊到周邊個案銷售狀況；客戶在比價之下，價位偏高的個案銷售因此變慢。

興富發繼「溫」案後，趁勢再推出系列建案第二期「國王城堡」，同樣採取純預售模式，均價從最初的27萬坪，調漲至34萬坪。今年8月，系列建案第三期「藝術城堡」也即將公開，該案規劃與「國」案類似，都是百餘坪雙併產品。而未來最令矚目的，應是位於神農路、南屏路口的豪宅案「京城帝寶」，該案醞釀已久，仍在找最佳時機公開，據悉該案創下高雄新高價的可能性不小。

目前農十六線上銷售中的個案，多規劃為大坪數產品，僅有極少部份走首購路線，例如龍勝路的「Aman16」，坪數為21至46坪間，均價28萬坪，其兩房房型是目前農十六內較少見的產品。

僅管農十六內有廣大綠帶、寧謐的住宅區，以及龍華國中、小等明星學校；然台電卻無預警地在龍華國小新校區旁，興建『龍子變電所』，即便台電強調電磁波在安全範圍值內，仍引發學童家長和周邊居民抗議，但台電仍不打算搬遷。而建築物興建得美輪美奐的龍子變電所，遂成為農十六唯一的嫌惡設施。

而農十以北、捷運巨蛋站以南之區域，因鄰近巨蛋、明誠與裕誠路商圈，與瑞豐夜市，生活機能完備，唯環境較吵雜；而這一帶因開發較飽合，推案量較少，不過價位也都拱到20萬坪以上。

 

 

鼓山路街景。

本區範圍為縱貫鐵路西側之地區，包括九如路、鼓山路兩條幹道，以及壽山與西子灣地區。本區雖與美術館特區相鄰，但因縱貫鐵路穿越，將兩區作切割，致使發展落差頗大，而房價亦然。

本區的推案，多在翠華路和九如路之間的狹長地帶，環境相對凌亂，通常以相對低價拉攏美術館特區內的客源；距美術館較近的路段，還能擁有綠帶景觀，價位稍高，若再往西或往南，則價位稍低一些。

97年在九如四路、華安街口所推出的「山妍四季」，公開時均價尚不及10萬坪，不過因低總價，加上訴求愛河景觀，現已完銷。同年於九如四路、新疆街口的別墅案「伊黎臻邸」，打出低總價788萬，市場反應也還不錯。不過現在這種便宜的價格已難見到。

至於壽山，則因變更為國家自然公園，全區實施禁建，因此區內已無法再推案。在消息傳出後，就有業界認為，往後壽山內的房子將會變得更為稀有、值錢。而去年就有業者抱著物以稀為貴的想法，在自然公園入口附近的鼓山路巷內，推出指標案「山海領事館」，均價高達29萬坪，令人咋舌；其所開高價的原因，就是大打壽山美景，以及自然公園旁稀有的土地題材。

本區雖被縱貫鐵路截斷與美術館特區的連結，但未來卻極具爆發力。由於高雄市鐵路地下化工程正在動工，當施工完畢，被鐵路劃分開的翠華路與馬卡道路，將成為一條百米綠蔭大道，往後與美術館特區不再有隔閡，所以翠華路西側之路段，房價升值潛力就頗受期待。

另外，台灣水泥位在高雄壽山鼓山路的水泥廠，曾於87年向高雄市府提出工業區變更及自辦重劃案；但由於台泥開發態度十分不積極，至今仍毫無動作，市府顯得十分不耐。市長陳菊去年曾說，不排除以公辦開發方式辦理，唯至今仍無下文。否則，以該地面積32公頃來看，未來若能開發推案，案量將會十分驚人。

 

 

鼓山區藉由兩大明星重劃區：美術館特區與農十六，榮膺全市最高房價之地區，事實證明並非偶然，其房價翻揚的關鍵，就在公建確切落實，生活機能與環境質感均獲得提升。而京城建設位在農十六的預推案「京城帝寶」，甚至有媒體傳言上看70萬坪，可見的兩大重劃區的房價王座，短期內都無其他區域可以取代。

然而在房價走揚的同時，還是藏有隱憂；憂的是在近年之內，推案量恐怕會急速成長，而個案產品的重覆性又過高，這就有賴於國內房地產景氣持續維持榮景，以及買盤能量源源不斷地支撐。

從兩大重劃區線上與預推的個案觀察，其中多數是大坪數產品。這就代表，首購客層極難進入重劃區內，而買盤的主力，就落在換屋客或投資、置產味道較濃的客層身上；而這類客層在國內政經動盪之際，是否還會投以青睞的眼神，或許是本區房價穩定的要因。