房地產資訊站

【經濟日報／記者李怡男／台北報導】

經濟景氣低迷，民生物價蠢蠢欲動，外商銀行推出「雙薪省利」房貸，夫妻各開活存帳戶並一起扣抵房貸利息，讓雙方財務獨立，又可合力扣抵房貸利息，加速還款效率。

圖／經濟日報提供

金管會嚴管銀行承作購地貸款，對購地貸款畫紅線，一旦銀行超標，一律提改善計畫或增提備抵呆帳，避免銀行成為炒房客的幫兇。

據了解，此次金管會畫出的紅線，特別針對中央銀行實施「針對性審慎措施」的大台北都會區加強控管，與央行分工合作，從放款成數與總量管制雙管齊下，聯手打擊炒房。

金管會從去年起，對銀行承作不動產列出三大管制標準，首先，房貸餘額前10大銀行，房貸餘額不能超過總放款的30%，其餘銀行不能超過40%。第二，前10大銀行土建融不能超過總放款的10%，其餘銀行15%。第三，所有銀行不動產擔保放款不能超過總放款的70%。

避免豪宅投機客鑽漏洞，中央銀行緊縮豪宅貸款認定從嚴，進一步擴及「住商」與「住辦」。央行表示，所有權狀用途登記為「住商」和「住辦」的建物一併納入管制，除非借款人主張建物為營業用途並設立登記，經金融機構實地查核確定屬實，才能排除適用。

為壓制房市比價效應，央行祭出豪宅貸款，對台北市與新北市鑑價或買賣金額8,000萬元以上、其餘地區5,000萬元以上的住宅，不論名下是否已有房貸，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的六成，不得以修繕、周轉金或其他貸款名目額外增加貸款金額，也不能適用寬限期。

央行房地產管制措施擴及豪宅，為避免銀行業者遵循時「霧煞煞」，央行自製一本問答集、列出19項銀行實務認定上可能發生的困難，以解決銀行的疑難雜症。

金管會積極「打房」，銀行及保險兩局各祭出打房新招。銀行局針對匯豐銀行等十多家不動產放款部分指標「超限」銀行，要求在今年底前必須改善；保險局則打算提高保險業投資不動產計入「風險資本適足率」（RBC）的風險係數，若多投資不動產可能就必須「多增資」。

不動產放款超限的銀行包括：匯豐、聯邦、土地、永豐銀、台中商銀、陽信銀、板信商銀、渣打銀、三信銀、華泰銀等銀行。

金管會銀行局副局長邱淑貞說，已要求十多家銀行今年底前提出不動產放款改善計畫，這些銀行的房貸或土地建築融資放款「超限」。

【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】

中央銀行昨天公布，至5月底止，國銀和外銀承做房貸及建築貸款餘額雙雙創下歷史新高紀錄，顯示受到油電雙漲影響，建商和房仲業打出的「買房抗通膨」訴求效果顯著。

【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】

中央銀行上周四祭出「打豪宅」措施，銀行業者昨天表示，央行已通知銀行，每月須填報「購置高價住宅貸款」統計表，內容包括全省各地區的撥款戶數、金額、成數及加權平均貸款利率等項目，以便央行事後追蹤、控管。

【聯合晚報／記者陳雲上／台北報導】

建商公會新任理事長吳寶田擔心央行及銀行的房貸管控恐引發建商和客戶間貸款及交屋上的紛爭，並認為此舉會形成社會仇富情緒。不過，國內銀行表示，近期銀行陸續推出豪宅貸款限縮等方案，因實際承貸量並不高，至今並未傳出有建商或貸款民眾的申訴紛爭。而今日上午對新任建築公會理事長的限縮高價屋貸款成數，是否推波助瀾社會仇富心態，央行未予置評。

國內多家銀行上午表示，銀行採取房貸授信管制，是基於對市場供需監控及貸款人還款能力的「風險控管」，目的是為確保銀行的債權、兼顧客戶和股東的利益。倒是建商與客戶間的交易條件，若承諾太多非建商可做到的事，譬如銀行的貸款成數，或貸款利率，原本就不是建商自已的交易條件，若因此引發與客戶間的交屋糾紛，實為建商的問題，若將此問題指控是央行或銀行房貸管控引發的糾紛，似乎有點「倒因為果」，該檢討的並非銀行、而是建商本身。

中央銀行理監事會議下周四（21日）登場，央行總裁彭淮南打炒房力道有增無減，近期指示業務局將具炒房嫌疑的建商，列為銀行放款時首要監控對象。市場預估，豪宅貸款將成為本季理監事會議上，央行新一波管制標的。

為避免房市炒風再起，央行近期找來幾家民營行庫開會，重申承做豪宅貸款時應更加審慎，並暗示銀行「不要成為炒房客幫兇」，若屢勸不聽，央行將減發定存單以示懲戒，彰顯彭淮南對豪宅貸款的重視。

銀行主管說，台北市大安區「勤美璞真」建案號稱每坪成交304萬元，擔心高單價豪宅帶動周邊住宅出現比價效應，進而掀起炒房風氣，彭淮南先前找來台灣銀行等9家銀行董事長開會、呼籲要注意豪宅授信風險；在收集房貸數據後，央行日前再度約來幾家借款給指標性建商、房貸餘額不減反增的民營行庫主管，三令五申要求遵循央行房市政策，對具有炒房嫌疑的建商降低貸款成數、提高利率。

房市買氣尚未回溫，大型銀行主管昨天說，為搶攻房貸市場，台北市、新北市「整批房貸」（建商蓋好房子後，統一替購屋民眾向某家銀行辦理房貸）利率愈殺愈低，目前最低殺到1.84%、最高不超過1.9%；若貸款10年，平均利率還略低於青年安心成家房貸平均利率1.96%。

銀行業者還透露，因央行對房貸利率的「底線」是不得低於1.84%，各銀行雖不致挑戰「央行底線」，但為了搶客戶，各銀行各出奇招，除了比利率還比贈品，讓購屋民眾可以大占銀行的便宜。

大型商銀主管解釋，由於市場資金充沛，銀行為消化資金及衝業績，100%擔保的房貸業務仍是各銀行兵家必爭之地，尤其是「整批房貸」；業者說，目前整批房貸利率大都介於1.84%至1.89%之間，「最高不會超過1.9%。」

如何挑選適合自己的房貸，房仲業者建議，依買買房族屬性可分3大類，包括首購族、投資族及換屋族，不妨依屬性挑選最速配房貸商品。首購族民眾可善用政府提供的房貸優惠，包括內政部的「青年安心成家方案」與「整合住宅補貼方案」，以及財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」。

內政部「青年安心成家方案」償還年限最長30年（付息不還本之寬限期最長5年，含前2年），貸款額度最高200萬元，前2年零利率；第3年起至第20年止，年收入在全國50%之後的弱勢家庭可享有優惠利率，以郵儲利率減去0.533%或0.042%不等；以去年大台北地區而言，弱勢家庭是指年收入不足新台幣158萬元者。

財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」，貸款額度為500萬元，貸款年限最長30年，寬限期3年，本息分期平均攤還。

國內房市交易持續成長，推升4月房貸餘額升至5.27兆元，較3月增加165億元，僅次於去年12月，創下歷史次高紀錄。對於房貸餘額逆勢飆高，中央銀行官員強調，4月房貸餘額年增率1.47%為33個月低點，顯示房市買氣仍持續降溫。

央行官員解釋，4月房貸餘額上漲，是因為銀行承做青年安心成家政府房貸116億元，加上部分公教低利貸款，促使房貸餘額月增165億元；不過，象徵房市需求面的房貸餘額年增率滑落至1.47%，創98年8月以來的33個月新低，代表房市買氣不如過去那麼熱烈，政府打炒房政策效果逐漸彰顯。

另外，建築貸款餘額4月升抵1.44兆元，較3月增加15億元、續創歷史新高，但年增率8.74%，寫下99年6月以來的歷史次低紀錄。央行官員指出，建築融資會按照建商工程進度撥款，房屋興建工程通常要歷經3~5年，從年增率每況愈下觀察，建商向銀行申請的建築融資，已從過去每月增加百億元以上，縮減至只剩下十幾億元。

財金部會打炒房，帶動銀行房貸餘額年增率持續下滑，但建商以「買房抗通膨」為號召，促使4月房市人氣升溫，中央銀行28日公布的購屋貸款餘額可能因此上漲。

央行統計，銀行3月房貸餘額約5.25兆元，較2月增加58億元，扣除100多億元的「青年安心成家」優惠房貸，房貸餘額反而縮水；就年增率來看，3月為1.58%，創下32個月以來新低。不過，台灣銀行等5大銀行，4月新承作購屋貸款金額一舉突破500億元，創下去年8月以來近9個月新高。

銀行主管說，房貸餘額增加，代表銀行新承做房貸金額，比舊有房貸戶還款金額來得多，央行最新統計，五大銀行4月新承作購屋貸款為515.59億元，較3月增加31.4億元，寫下近9個月新高，這五大銀行房貸市占率約四成。

【經濟日報／記者陳美君／台北報導】

中央銀行打炒房，盯上豪宅貸款。不少銀行最近開始緊縮豪宅貸款，對總價8,000萬元以上的房屋貸款，貸款成數調降一成。

大型行庫消金主管指出，總價在8,000萬元以上的豪宅來辦貸款，核貸成數至少先砍一成。舉例來說，一般自住客的房貸成數最高可貸七至八成，豪宅房貸最高只能貸到六成，調整授信政策理由很簡單，豪宅單價高，若未來房價下跌，銀行會承擔過高的授信風險。

【經濟日報／記者邱金蘭／台北報導】

金管會打炒房再出手，上周清查發現約10家銀行不動產授信比重偏高，下令提出改善計畫，並要求相關銀行的住宅貸款增提0.5%至1%損失準備，不僅限縮銀行不動產授信動能，更直接衝擊銀行獲利高達百億元之譜。

圖／經濟日報提供

房地產業者趁物價上漲之際大喊「買房抗通膨」，前陣子引起中央銀行總裁彭淮南高度關切。不動產龍頭土地銀行最近率先配合政策，對不動產放款採取緊縮措施，將土地、建築融資成數自6成下調至5成，並提高土地建築融資的貸款利率至少0.2個百分點。

圖／聯合報提供

另外，因應7月起不動產實價登錄上路，並避免放款過度集中，土銀也大幅修正授信行業限制比例及警示比例，特別是針對建築相關行業比例均下降，避免人頭戶放款。

房地產業最近打出「買房抗通膨」，房價蠢蠢欲動，引起央行總裁彭淮南高度關注。各大行庫配合央行，已全面進一步緊縮土地和建築放款，除將貸款成數降至6成以下，利率更是拉升至3%以上。

面臨房市交易回溫、醞釀再掀炒風，包括台銀、土銀、合庫銀及三商銀等各大行庫主管昨天都指出，由於各銀行承做不動產放款餘額逼近銀行法第72條上限，加上看淡今年國內房市景氣，近來對於建商的土地和建築放款均持謹慎態度。

合庫銀董事長劉燈城指出，合庫銀最近對建商的土地和建築放款已採取「還一筆、做一筆」的方式控管，同時利率已適度調高到3%以上。

【經濟日報／記者邱金蘭／台北報導】

保險業比照銀行業，對非自願性失業勞工購屋貸款提供紓困協助，符合條件者，可以申請將房貸本金展延半年到二年，申請緩繳的房貸本金金額，最高是600萬元。

因應歐債危機及美國經濟復甦腳步緩慢，銀行公會去年底推出企業紓困措施、股票質押暫行措施及非自願性失業勞工房貸紓困三大金融協助措施，今年初金管會函洽壽險公會研議壽險業是否比照。

償還期長達40年的房屋貸款，雖然房貸期限拉長，但總體來看，總負擔利息會更多。圖／經濟日報提供

以該銀行規定來說，申辦40年房貸除須為「首購族」、年齡在35歲以下，所購物件屋齡亦須在35年以下；主建物及附屬建物（如陽台）的面積，台北市的房屋需在12坪以上，其他縣市則在15坪以上，這些限制皆是為了銀行的風險控管。

儘管還款期間拉長，貸款人可降低每月繳付的本息壓力，但長期的本息支出反而會更多。以房貸100萬元、年息2%計算，還款期20年，本息支出為121餘萬元。

【經濟日報／記者蘇秀慧、陳美君／台北報導】

行政院展開抗通膨大作戰，監控房價成為新重點。中央銀行總裁彭淮南昨（18）日以房價漲跌牽動民生物價為由，主張將房價漲跌納入物價監控項目。據瞭解，央行也持續要求金融機構定期填送「房貸雙周報」，嚴格監控對房地產的授信情況。