房地產資訊站

【聯合報／記者蔡永彬／台北報導】

行政院消保處最近通過成屋買賣定型化契約修正案，未來建設公司要以書面說明房屋重要資訊，如漏水、輻射屋、海砂屋檢測數據、是否為凶宅等，也不可以亂用「僅供參考」等字眼，否則業者最高可能被罰一百五十萬元。

【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

拚業績要小心！即日起，房仲人員晚上九點後禁止陌生拜訪，民眾若遇騷擾可向房仲公會申訴，違反者將挨罰六萬到卅萬元。圖／聯合報提供

不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長李同榮說，新增「九點條款」將呈報內政部備查，預定宣導三個月後，明年元月開始施行。

民眾如果遇到房仲人員不當擾民，房屋仲介公會全聯會已建立申訴制度，即日起運作。

房仲公會表示，民眾可以撥打0800-525-008免付費申訴專線反映意見。

全聯會表示，接獲民眾投訴後，會在七天內移請所在地的公會人員處理，所在地公會並應在十五天內審議完畢。

內政部指出，「不動產交易實價查詢服務網」預計十月中旬上線，民眾可免費查詢，也可透過智慧型手機下載ＡＰＰ，「走到哪、查到哪」。

根據地政司資料，「不動產交易實價查詢服務網」查詢項目將分為不動產買賣、租賃、預售屋買賣三大類；民眾可輸入縣市、路名、建物型態、交易總價、面積、交易期間等條件進行查詢。

內政部統計數據顯示，實價登錄制度上路八月至十月四日止，全台買賣登記案件共六萬六千餘件，買賣、預售屋和租賃申報案件合計五萬六千餘件，縣市平均申報完成率約七成九。台北市申報完成率僅五成七，落後其他縣市。

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

儘管實價登錄正式登場，未來賣屋得申報實際成交價，但建商開價仍只高不低。最新統計顯示，目前北市銷售中的146個建案 (包括新成屋、預售屋)，有44個開價在每坪100萬元以上，占比逾3成，不論占比或建案數都再寫新高。

實價登錄新制上路前，不少人認為，未來推案市場會走向「不二價」，建商開價會趨於保守，但縮小議價空間，但住展雜誌研發長倪子仁表示，目前看來，多數建商態度並沒什麼改變，一樣「開高高讓人殺」，議價空間並未縮小。

財政部同意按實價課徵所得稅的不動產出售案件，得以扣除土地增值稅、仲介費等相關費用，讓售屋所得課稅下降。住商不動產企研室主任徐佳馨昨（6）日認為，有利於房市正向發展、增加民眾持有意願，以及降低市場對實價課稅的疑慮。

徐佳馨指出，房屋買賣交易過程中，產生契稅（房屋稅）、土地增值稅、登記規費、印花稅等相關費用，都是賣方售屋過程中所產生的「成本」。

她強調，房屋買賣交易完成後，賣方還需再繳交仲介費、財產交易所得稅，若持有不到2年還需被課特種貨物及勞務稅（奢侈稅），大大小小的需支出費用至少有六、七項，卻無法納入扣除。

「房地比」是指房屋及土地占不動產所得的一定比例。其公式為：房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值）。台灣地區實施土地增值稅制，土地交易不再課徵所得稅。也因為土地免徵所得稅，個人或企業出售房地產時，若未主動在契約中訂明房屋及土地的個別售價，稅捐機關即會依據固定公式，計算售屋所得的「房地比」，排除對土地課稅，以便計算屬於房屋部分的課稅所得。

得知房地比後，再以不動產售價－不動產買進價－費用×（房屋評定現值／房屋評定現值＋土地公告現值），即是屬於房屋的應稅所得。

舉例來說，甲出售A房地，其售價減除取得成本及費用後的所得是600萬元（包含房屋及土地的總所得），若得出的房地比為三分之一，屬於售屋的課稅所得就是200萬元（600萬元×1／3）。

內政部昨（7）日公布統計，今年上半年不動產贈與移轉棟數近2.4萬棟，較去年同期成長17%，每月約較去年同期增加400至600棟，其中又以新北市增加835棟最多。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，由於實價登錄本月正式上路，部分民眾擔心政府有了成交資料後，未來將加速將現有的土地公告現值一口氣拉到接近「實價」，屆時不動產交易相關稅賦會大幅增加，以贈與不動產為節稅的空間將被大幅壓縮，提高贈與成本，因此推升贈與移轉棟數。

士林文林苑都更案引發爭議後，北市府宣稱其他都更案不受影響，但北市議員陳玉梅發現，從文林苑事件後，北市都更事業計畫只核定5件，事業概要核定18件，和前5年相比，只有半年平均值的一半，都更雖然沒停擺，但進度形同龜速。

北市都更處：積極協助推都更 並無延誤

不過，北市都市更新處強調，北市府站在協助的立場，積極推動台北市的都市更新，不會受文林苑事件影響，每件案件都會經由議委員會議程，進行審議才通過，並無延誤。

修法結合都市計畫與排水

近年颱風每每造成豪雨成災，內政部長李鴻源今天表示，都市化太快造成都會區淹水的問題，將修改都市計畫審議辦法，結合都市計畫與排水，希望根本解決都會區淹水問題，未來建商進行都市開發，必須證明「不會從這塊建築基地多流一滴水出去」。

李鴻源上午接受警廣專訪，內政部預計明年初完成災害潛勢圖，依此進行國土規劃，對不適合民眾居住的地方，想辦法以政策、經濟手段將民眾誘導出來。

實價登錄已上路三天，部分建商宣稱未來新案開價都將「不二價」。不過，學者昨天分析，實價登錄影響房市透明化的效應，至少得等半年後才會浮現；建商推行「不二價」政策僅是短暫噱頭，民眾購屋還是要掌握房價行情，不要被「唬」了。

興富發建設年初時就公開以每坪百萬元的不二價，銷售「台北一號院」；7月底，鄉林建設也宣布未來建案將採全面不二價銷售，讓房市更透明化。

戴德梁行總經理顏炳立昨天表示，台灣人買房根本不可能接受「不二價」。政治大學地政系教授張金鶚也說，要在台灣推行不二價政策真的很難。

【經濟日報╱記者宋健生、陳美珍／台中、台北報導】

圖／經濟日報提供

據指出，財政部至今（101）年底之前，規劃推動的稅制改革內容，並不包括與實價課稅相關的房產稅制。今年的稅改重點，以因應明年起開徵的企業及個人證券交易所得稅相關子法為主，去年向行政院提出延後一年開徵、將於年底屆滿的能源稅制，是否如期推動，也頗受矚目。

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

以後民眾可以藉此獲得房屋購買的許多相關資訊。記者陳立凱／攝影

不動產交易實價登錄制度今天上路，包括地政士、房仲、代銷或自行買賣的買方，今起只要辦理不動產買賣過戶，就得申報實際成交價格，否則將被處以3~15萬元罰款。另外仲介如果代為招租房子，今起也得申報。

房仲業者表示，依規定只要今天要送到地政事務所去辦理過戶的的案件，就得申報，不過上午應該還沒有申報案例，主要是依作業程序，在完成過戶手續後才需申報，此外主管機關也規定有30天緩衝時間，不用急在一時。

今天上路的實價登錄主要針對買賣移轉部份，如果是父母贈與給子女並不需要申報。申報情況大致可分四種，如果是委託地政士辦理的買賣移轉案件，地政士就得負責申報。如果由仲介辦理過戶，則由仲介登錄，如果是朋友之間買賣或個人私下交易，則買方必須負責登錄實際價格。

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）開徵實行近一年，南區國稅局屏東縣分局發現，屏東地區受理以房屋、土地買賣占大多數，轄區至今受理約600多件，但仍有許多民眾對奢侈稅開徵不了解，或置之不理，或完全聽信代書，以為不用申報，而必須面臨巨額罰款。

南區國稅局屏東縣分局長林啟智說，一名戶籍在屏北地區婦女，以580萬元賣出高雄房子，但因房子只差6天就持有滿兩年期限，可以不用課特種貨物及勞務稅，但代書卻以為，只要買賣手續辦完就超過應持有兩年的期限，結果應是以該筆買賣訂約日計算，也就是還未滿兩年。

稅務人員查出後，通知婦女，當事者卻半信半疑，一直堅信代書才是對的，最後她親自到屏東分局詢問，才發現她確實需要補繳58萬元的本稅，還必須罰0.5倍，約29萬元的罰金，她已將補繳本稅繳清，至於罰金，當事人正循救濟管道希望能免罰。

【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

不動產「實價登錄」新制明天上路，市場原預期登錄前會出現一波成交熱潮；不過，各大房仲昨天公布7月成交數據顯示，大台北地區的房屋成交量多為持平或減少，而且減幅最多達15%，成交潮並未出現。

【經濟日報／文／黃啟菱】

實價登錄8月上路，各主要地產業者多認為，這有助於台灣房市交易資訊更透明，可讓市場朝健康的方向發展，好事一樁。但也有不少業者直言，政府做了實價登錄之後，下一步就是實價課稅，恐難避免全民大加稅的到來。

海悅廣告董事長黃希文說，實價登錄對房市買氣並不會有實質影響，畢竟過往台灣的房市資訊就已經蠻透明了，而在實價登錄正式上路後，業者的開價與實際成交價將會愈來愈接近，對房市來講是良性健康的。

民眾買賣房屋時，大多數都透過地政士（代書）處理過戶登記手續。最近傳出代書費可能上漲，因為不少地政士反映，實價登錄上路後，得多花時間登錄房價，還得實地勘察房屋現況，造成工作量大增，未來收費恐將漲價至少兩千元。

換句話說，每件不動產過戶登記的代書服務費，可能由現行約一萬二千元漲到逾一萬四千元。

內政部指出，地政士辦理實價登錄業務，不宜哄抬服務費用，且由公會訂出收費標準交由會員執行應屬聯合行為，有違公平交易法規定，實屬不當。

有些民眾擔憂實價登錄上路後，買賣屋隱私全都露，最近急著在政策實施前出脫不動產。不過，房仲業者表示，不少買方認為，實價登錄實施後，將可以得到更多透明化的房價資訊，反而都在等政策上路後，才準備下手買屋。

全國不動產董事長葉春智表示，近來房市買氣陷入觀望停滯，不少買方表明要等八月一日實價登錄上路後才要看屋、買屋；有些急著賣屋的賣方，即使主動砍價，買方仍不為所動。

甲山林廣告總經理張境在表示，最近市場買氣並沒有明顯改變，買屋人也不會急著在實價登錄前買屋登記。